Détermination du loyer

Le loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.

Jusqu'à 1 million d'habitants

Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 3 références de loyer.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux.

Agglomération de plus d'un million d'habitants

Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 6 références de loyer.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) ou auprès du réseau des observatoires locaux.

Envoi de la proposition par le propriétaire

Pour mettre fin au bail d'habitation soumis à la loi de 1948, le propriétaire (ou son réprésentant) doit faire parvenir au locataire une proposition de bail de sortie progressive :

• Par lettre recommandée avec avis de réception

• Ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) (particuliers)

La proposition de bail doit mentionner les informations suivantes :

• Nom ou dénomination du propriétaire, son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire, si nécessaire

• Date de prise d'effet du bail de sortie progressive et sa durée (8 ans)

• Immeuble concerné et sa destination

• Logement concerné et, si nécessaire, énumération des équipements et parties communes auxquelles le locataire a accès

• Montant du loyer, mode de paiement et règle de révision annuelle

• Montant de dépôt de garantie, si nécessaire

• Surface habitable du logement concerné

• Reproduction écrite de l'article 25 et des articles 28 à 33 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986

• Liste des références ayant servi à fixer le loyer (au moins 3 ou 6 références de loyer, selon la taille de l'agglomération où se situe le logement)

Réponse du locataire

À partir de la réception de la proposition de bail de sortie progressive, le locataire a 2 mois pour effectuer l'une des actions suivantes :

• Indiquer au propriétaire (ou à son représentant) que les conditions de ressources autorisant un bail de sortie progressive ne sont pas respectées. Le locataire doit alors accompagner sa réponse des justificatifs nécessaires.

• Refuser la proposition du propriétaire (ou de son représentant) et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement

• Accepter la proposition du propriétaire (ou de son représentant) et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement

Le locataire doit faire parvenir sa réponse au propriétaire (ou à son représentant) :

• Par lettre recommandée avec avis de réception

• Ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) (particuliers)

Si le locataire choisit de ne pas répondre dans le délai de 2 mois, cette absence de réponse vaut refus.

Procédure selon la réponse du locataire

En cas d'accord

Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la date de la proposition envoyée par le propriétaire (ou son représentant), sauf exception.

Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

La révision annuelle en fonction de l'IRL peut être appliquée, à la condition qu'une clause du bail le prévoit.

Si le locataire a demandé le remboursement de travaux, le montant en est fixé et est remboursé lors de la signature du bail de sortie progressive. Sur demande du propriétaire (ou de son représentant), le remboursement peut aussi être échelonné au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore à la fin de ce bail, le propriétaire (ou son représentant) en règle alors le solde au locataire.

En cas de désaccord ou sans réponse du locataire

Dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition par le locataire, le propriétaire (ou son représentant) ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (particuliers). Cette démarche n'est pas obligatoire, le juge des contentieux de la protection (particuliers) peut être saisi directement.

Le juge peut être saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire.

Le juge statue sur les demandes du locataire et du propriétaire et fixe le montant du nouveau loyer.

Le bail de sortie progressive est considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.

Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

La révision annuelle du montant du loyer en fonction de l'IRL pourra être appliquée, à la condition qu'une clause du bail le prévoit.